אוספים

תחום מתקרב ונכס החווה שלך

תחום מתקרב ונכס החווה שלך


We are searching data for your request:

Forums and discussions:
Manuals and reference books:
Data from registers:
Wait the end of the search in all databases.
Upon completion, a link will appear to access the found materials.

מאת גרטשן היים אולסון

אנו האמריקאים התרגלנו לנוחות. האוכל שלנו יוצא מקופסה, אנו דורשים חיבורי מחשב מיידיים ואנחנו נרדמים בלילה בבתים הקרובים לקניות, בילויים ומקומות עבודה.

אולם עבור חקלאי התחביבים, קרבה זו עשויה לשאת מחיר כבד: פלישה על ידי התרחבות מתמדת של אוכלוסיות עירוניות סביבנו. הסיוט שלנו הוא דפיקה בדלת; עומד שם הדוד סם, לבוש כספקטרום האימתני, התחום הנודע.


© דיאן לאקי


בעבר היה נושא יבש של עורכי דין וקומץ חוקרי חוקרים חובבים, התחום הנודע הפך לנושא חם עבור אזרחים מודאגים בכל רחבי הארץ, כאשר בית המשפט העליון של ארצות הברית פסק את פסק דינו בפרשת קלו מול העיר ניו לונדון בשנת 2005. .

בקלו, האגף השיפוטי הגבוה ביותר בשלטון אישר שנים של תקדים משפטי על ידי צידוד עם הרשויות המקומיות בזכותן לתפוס קרקעות לשימוש שמועילות לעירייה. במקרה האורבני והפרופילני הזה, סוזט קלו מניו לונדון, קונ ', התמודדה עם אובדן הבית הקטן והורוד שלה על המים, כך שעסקים עם בסיס מס גבוה יותר יוכלו לעבור לגור שם - העסק הגדול ניצח.

במקרה האחרון בו היו מעורבים תושבים כפריים, משפחת הלפר מ- Piscataway, ניו ג'רזי, נלחמה בפינוי מחוותם לאחר שהעיר תפסה אותה לפיתוח פארק בפאתי העיר.


© ג'ולי ווקר

פוליטיקאים ובעלי בתים הגיבו בתוקף הן למקרה של קלו והן לסיטואציות מקומיות כמו של הלפר. אמריקאים, המומים מכך שממשלות מקומיות יכולות להכריח בעלי נכסים באופן לגיטימי מבתיהם למטרות פיתוח כלכלי ומטרות פנאי, לחצו על מחוקקי המדינה להניח מגבלות על מקרי תפיסת הרכוש במחוזות עצמם.

עם זאת, סביר להניח שהמציאות של תחום בולט לא תיעלם בקרוב, כך שבין אם אתה חושב רק על מתישהו להיות בעלים של חוות תחביבים או גר על אותו שטח במשך שנים, חשוב להבין כיצד להימנע מתחום בולט, ו , במידת הצורך, כיצד לעמוד באתגרים לזכויות הקניין שלך.

גרם של מניעה
"גרם של מניעה שווה קילו תרופה." איננו יודעים אם אמירה זו הייתה בראש ובראשונה מייסד את מוחו של האב בנג'מין פרנקלין כאשר שקל זכויות קניין במושבות המוקדמות. עם זאת, זו עצה טובה כשקונים בית כפרי, במיוחד לאור האוכלוסייה הגדלה במהירות ברחבי ארצות הברית.

על פי דוחות לשכת מפקד האוכלוסין משנת 2000, אוכלוסיית המדינה גדלה יותר במהלך שנות התשעים מאשר בכל תקופה אחרת בת עשר שנים בהיסטוריה האמריקאית, וגדלה בכ- 33 מיליון בני אדם, בעיקר במדינות המערב והדרום. זה היה גם העשור הראשון בו אף מדינה לא פחתה באוכלוסייה, ואפילו מדינות בעלות צמיחה איטית כמו נברסקה ואיווה רשמו את העלייה הגדולה ביותר שלהן מאז תחילת המאה העשרים.

דוויין פגרלונד, עורך דין קרוקסטון, מינסוטה, שטיפל בתיקים רבים הנוגעים לנושאי אדמה כפרית, אומר כי אנשים שרוצים להתגורר בקרבת אזורים עירוניים, אפילו קהילות קטנות, צריכים לחזות בצמיחה לכיוונם.

פסה להיות אזרח טוב
הימנעות מתחום בולט דורשת יותר מיכולת העסקת עורך דין מנוסה כאשר נכסים מאוימים. חקלאים מתחביבים מרוויחים בכך שהם משכילים אודות נושאי צמיחה קהילתיים המשפיעים על אדמות סביב ערים ועיירות, וצפו לנושאים פוטנציאליים בולטים.

הנה מדריך מהיר לאזרחות טובה:

  • להיות שכן טוב. התכנסו לקפה במקום לקונפליקט.
  • הצביעו בכל בחירות.
  • עקוב אחר החדשות המקומיות דרך כלי תקשורת ויחסים אישיים.
  • הכירו את נציגי הדירקטוריון בעירייה השלטת המקומית שלכם (עיירה, כפר, מחוז, קהילה, עיירה) ושוחחו איתם באופן קבוע על נושאי צמיחה.
  • צפה בפגישות מידע ציבוריות והשתתף בהן בנושאים הנוגעים לאזורים הסמוכים. ערוך מחקר רקע, כולל תקנון וחוקות מקומיות.
  • היו פתוחים לצרכים לגיטימיים לצמיחה ושקלו בקפידה על הצעות.
  • אל תניח שכל השמועות נכונות, או שכל פקידי הציבור מושחתים. הכין שיעורי בית משפטיים לפני שתאשמו או הקמת קואליציות.
  • למד על תוכניות ותפקידים של מועמדים.

"אתה צריך לקבל את הסיכון," הוא מסביר. על פי סקר שנערך לאחרונה על ידי עורכי חוות הובי, 46 אחוזים מהנשאלים הקוראים מתגוררים בתוך 15 דקות מהעיר, שנמצאת הרבה בטווח שפאגרלונד אומרת שהיא מושפעת ביותר מבעיות התפשטות עירונית.

אז איזה סוג של שיעורי בית צריכים חקלאי תחביב לעתיד לעשות לפני שהם חותמים על חוזה נדל"ן? ראשית, אומר פגרלונד, הקפידו לאבטח מתווך טוב - בעל השכלה בנושאי צמיחה. לסוכנים יש תחומי התמחות, אז לפני שאתם מתקשרים איתם, בררו כמה זמן הם חיו בקהילה ועד כמה הם בקיאים בתוכניות פיתוח עתידיות. ספר להם שאתה רוצה להימנע מסכסוכים פוטנציאליים ובקש שהם ידריכו אותך בהתאם.

שנית, בקר במשרד העירייה השלטת בה תרצה לחיות (כפר, עיר, עיר, עיירה ומחוז) ובקש לראות מפות הנוגעות לתוכניות פיתוח לטווח קצר וארוך. בדוק היטב את האזור שאתה שוקל, במיוחד מה יקיף אותו, וזכור שייתכן שהשטח הפתוח לא יישאר כך.

מרבית הפקידים, כמו מהנדסי ערים ומחוזות, ורגולטורי אזורים, שמחים לענות על שאלות ומעריכים אזרחים שעושים מחקר לפני שהם קונים נכסים. פייגרלנד מודה שלמרות שינויים בשיטות הנדל"ן המגנות על הקונה, העיקרון המשפטי המנחה הוא עדיין אזהרה, או "היזהר מהקונה, במיוחד כאשר מידע חשוב נגיש ברשומה הציבורית. בקיצור, בעל הנכס אחראי בסופו של דבר להחלטות לגבי רכישת נכס, לא על הממשלה או היזמים.

לאחר מכן, התבונן טוב וארוך סביב נכסי משק תחביבים פוטנציאליים. סעו לפחות באורך של חמישה קילומטר ברחבי האתר וצפו בכל סימני התפתחות. האם אתה רואה חלוקות משנה בקרבת מקום? עובדי סקר או ציוד? ברזי כיבוי חדשים בדרך כפרית או כבישים סלולים שזה עתה מגיעים למבוי סתום בשדה חקלאי? הקפד להסתכל למעלה, שכן מגדלי תאים, עמודי תועלת, שנאים וגנרטורי רוח יכולים כולם לתת רמזים לגבי תוכניות עתידיות לאזור.

כמו כן, קרא את העיתון המקומי לפני החיפוש אחר רכוש כפרי, במהלך ואחריו. כמעט כל המידע הציבורי הנוגע לתוכניות פיתוח מוכרז בתקשורת; לרוב זו הדרך היחידה שהתושבים מגלים על צמיחה בקהילותיהם. הקדש זמן לקרוא גם את הנושאים, מכיוון שעובדות רלוונטיות מתפרסמות לעיתונות לעיתים קרובות שנה או יותר לפני שמתחילה התפתחות ממשית.

מטבע הדברים, השכנים יהיו גם מקורות מידע בשלים על האזור, במיוחד אם תוכניות שנויות במחלוקת נמצאות בעבודה. זכור, לאנשים המושפעים מההתפתחות העתידית יש בדרך כלל דעות חזקות ושמועות משתוללות, לכן בדוק את העובדות מול פקידי השלטון המקומי לפני שתקבל את החלטתך הסופית.

השמיים הלא כל כך ידידותיים
בעלי ואני למדנו ממקור ראשון על משא ומתן תחום בולט כאשר שיפור שדה תעופה ליד ביתנו והעיר הסמוכה החלה "לתפוס" את המרחב האווירי מעל הבתים באזור הפגוע. יש אנשים ששכרו עורכי דין, אחרים החליטו לשמוע את הפרטים לפני ששילמו שכר טרחה משפטי. החלטנו לשאול הרבה שאלות ונהנינו לדבר עם המשא ומתן שנשכר על ידי העירייה. בפגישה הראשונה שלנו, בקפה, הוא סיפר לנו על התהליך והתבדחנו יחד על הצעת הפיצויים הראשונה שלו, 1 דולר.

ככל שחלף הזמן, והוצעו והתקבלו הצעות לגיטימיות, הקשבנו היטב למפעל השמועות. רוב השכנים חלקו בשמחה מידע שעזר לחסוך לכולם זמן וכסף. בסופו של דבר, כולנו נאלצנו לעקוב אחר כמה הגבלות על מבני דשא ועצים, והקלה על טיסה הושמה לצמיתות על תואר הרכוש שלנו. קיבלנו גם פיצוי כספי הוגן ולא הוצאנו כסף על שכר טרחת עורך דין.

מאוחר יותר ביתנו נמכר לזוג צעיר שאינו מודאג מתוכניות שדה התעופה. היום אנחנו גבוהים על גבעה, צופים בבתים שצצים בסמוך. אולי נדבר שוב עם פקידים. ואולי גם זה ייצא טוב.

ולבסוף, כאשר אתה מוצא חוות תחביבים המתאימה לצרכיך, בדוק היטב את תואר הנכס. Fagerlund ממליץ בחום לרוכשים לבצע את עבודת התואר על ידי עו"ד נדל"ן, ולא על ידי מוסד פיננסי, כדי לשמור על טובת בעל הבית. זה חיוני, הוא אומר, מכיוון שסוגיות תחום בולטות רבות העומדות בפני תושבי החווה אינן קשורות לבתיהן, אלא לאדמות סביבן. חוק ארצות הביצות משנת 1985, למשל, מחייב הקלות ברכוש פרטי כדי להקל על שימור חיות הבר. הממשלה עשויה גם לתפוס לגיטימית אדמות לשיפור מסילות ברזל, תשתיות שירות, מים וניקוז, ושירותים פרטיים וציבוריים כגון מגדלי טלפון סלולרי, קווי דלק, מגדלי רוח ומתקני פנאי.

בעלי נכסים הנמצאים במרחק של מספר קילומטרים משדות תעופה צריכים לדעת גם כי האוויר שמעליהם כפוף למגבלות תחום בולטות. יש לרכוש הקלה על טיסה בכל פעם שמסלולים נוספים או מאורכים יוצרים דפוסי גישה חדשים של מטוסים מעל בתים. הקלות על תעופה מעניקות לשדה התעופה את הזכות למרחב אווירי בלתי מוגבל מעל הנכס ואת הזכות לגרום לרעש, אבק וכו 'הקשורים לטיסת מטוסים.

זה גם נותן להם את הזכות לאסור אורות מסוימים, אותות אלקטרומגנטיים ושימושים יבשתיים שעשויים למשוך ציפורים. בשלב מוקדם, Fagerlund קורא, "שוחח עם עורך הדין שלך על כוונותיך לנכס כדי לוודא ששום דבר לא נמצא בכותרת שתהווה בעיה."

הלחימה בעירייה
גם עם הכוונות הטובות ביותר והרבה הכנות, משא ומתן פרטי על חוזים, שנשכרו על ידי הממשלה, עדיין עשוי לבוא להתקשר, מוכן להציע דולר או שניים (תרתי משמע) על הזכות להפיל את ביתך או להוסיף הקלות לתואר הנכס שלך .

פגרלונד ממליץ לבעלי בתים, כבר מההתחלה, להקשיב בכבוד להצעה הראשונית של הממשלה, גם אם הרגשות הולכים וגוברים. בעלי בתים רבים "מתכוונים", הוא אומר, מה שלא עוזר לעבוד לתוצאה הטובה ביותר האפשרית. הוא משווה את ההתנהלות עם הממשלה במקרי תחום בולטים לביקור במשרד המחלקה שלך לרכב מנועי. "איש הרכב המנועי לא יעשה יותר עבורך אם אתה מתרגז." נושאי בעלות על בתים עשויים להיות אישיים מאוד עבור בעל הבית, מודה פייגלונד, אך בפני הביורוקרטים הם לא. לכן, לדבריו, היו מנומסים ומקצועיים במהלך כל התקשורת.

המלצתו השנייה, במידת הצורך, היא לשכור עורך דין בעל ניסיון רב בנושאי תחום בולטים. כשפרויקטים משפיעים על כמה בעלי קרקעות, Fagerlund קורא להם לארגן במהירות שכנים ולאגור משאבים כדי לסייע בקיזוז העלויות של שמירה על שירותים משפטיים. עורכי דין בעלי מומחיות ראויה מסוגלים לחקור את המצב האישי ולחקור נושאים ממספר זוויות שונות, הוא אומר. מניסיונו, לעיתים עובדות פשוטות על נכס יכולות להיות קטלניות לבעיית הקלות, והוא מאמין שהוצאות כסף על ייעוץ משפטי שוות את המאמץ והעלות. "האם יש סיבה מדעית שאין לעשות זאת כאן?" היא אחת השאלות הטובות ביותר שעורך דין יכול לשאול, הוא אומר.

עם זאת, מודה פייגרלנד, הליכי תחום בולטים כמעט ואינם נופלים בגלל התנגדויות של בעלי נכסים, גם כאשר מעורבים עורכי דין. הצעד השלישי שלו, אם כן, כולל שכירת השמאי הטוב ביותר שכסף יכול לקנות. לדבריו, מישהו עם ניסיון רב בסוגיות תחום בולטות, כמו גם ערכי רכוש, יכול לפתור פתרונות חזקים ולעיתים חכמים לסוגיות פיצויים. "יש מקום ליצירתיות", הוא מודה.

אך הוא אומר לבעלי נכסים באופן ברור שלא לצפות לכספים נוספים בגין "כאב וסבל" או נסיבות אחרות שאינן קשורות ישירות לערך הנכס. "לא מקבלים החזר על זה."

כשסוף סוף כל העובדות נאספו והתחיל משא ומתן להסדר, הגיע הזמן להיות מאזין טוב. לבעלי נכסים יש אינטרס מיוחד בפרטי העסקה, אז הרגעו ושמעו את הנאמר כשנפגשים עם נציגים מהממשלה. אל תפחד לשאול שאלות, אלא הימנע מהאשמות ודיונים. האדם שנפגש איתך הוא לא זה שאתה לא מסכים איתו, אלא רק "השליח"; הוא לא יוכל לענות ביעילות על כל חשש פוליטי או אישי. כמו כן, הישאר לבבי עם אחרים העלולים להיות מושפעים מאותו התקף ממשלתי שכן אתה יכול ללקט מידע משמעותי ומועיל מניסיונם עם משא ומתן.

כל הפוליטיקה היא מקומית
מרבית בעלי בתים העומדים בפני תפיסת רכושם באמצעות תחום בולט מרגישים כי לא היה להם שום דבר בנושא. עם זאת, בתי המשפט בכל הרמות עמדו על זכותה של הממשלה המקומית לקבוע מה הכי טוב לקהילה, מה שאומר שהפוליטיקאים במחוז שלך הם אלה שאחראים בסופו של דבר להחלטות תחום בולטות.

כל אזרחים צריכים, אם כן, לממש את זכות ההצבעה בבחירות המקומיות ולהכיר את המועמדים המתמודדים לתפקיד. הבוחרים צריכים לצפות גם לאחריות מצד בעלי תפקידים לאחר בחירתם, ואז לתמוך בהם בבחירה מחודשת או לעכב תמיכה על בסיס ייצוגם. פוליטיקאים שמאבדים את מקום עבודתם לאחר שאישרו התפתחויות לא פופולריות מהווים תקדים עבור הבאים אחריהם.

ככל שאוכלוסיית ארצות הברית תגדל, הימנעות וניהול מתאים של נושאי תחום בולטים תמשיך להיות דאגה ראשונית לחקלאי התחביבים בכל רחבי ארצות הברית. הדרך הטובה ביותר להילחם בחוכמה ולזכות בתחום חשוב היא להכין שיעורי בית, לבחור נכס היטב ולהפוך לאמריקאי פעיל ומצביע.

על הסופר: גרטשן אולסון כותבת מחוות התחביבים הגבוהה שלה בצפון מרכז אילינוי.

מאמר זה הופיע לראשונה בגיליון ינואר / פברואר 2007 חוות תחביבים מגזין. הירשם לחוות תחביבים באופן מקוון>


צפו בסרטון: CMSE 2020 - Seminar Strategi Pemulihan Ekonomi Nasional dan Ketahanan Sektor Riil (יולי 2022).


הערות:

  1. Lindell

    אתה טועה. בואו נדון בזה. כתוב לי בראש הממשלה.

  2. Melar

    Bookmarked it.



לרשום הודעה